AGENZIA DELLE EN­TRATE/ ARRIVANO I CONTROLLI INCROCIATI SUL SUPERBONUS 110 – Rete Gargano

La stagione delle agevolazioni edi­lizie lascia spazio a quella dei con­trolli e delle verifiche per migliaia di proprietari di immobili nel Mezzogior­no e in tutta Italia. Infatti, il ritorno alla normalità dopo la pausa estiva rischia di essere molto amaro. L’Agenzia delle En­trate ha infatti avviato in questi ultimi mesi una massiccia e capillare operazione di verifica finalizzata a scovare chi dopo aver usufruito del Superbonus 110, ha “di­menticato” di aggiornare la rendita ca­tastale del proprio fabbricato. Un adem­pimento tutt’altro che formale introdotto dall’ultima manovra finanziaria che si sta traducendo in ima pioggia di lettere di compliance e che presto sfocerà in veri e propri accertamenti tributari. In partico­lare, dopo una prima fase sperimentale avviata lo scorso anno che ha preso di mira i casi più macroscopici gli uffici del Fisco hanno impresso un’accelerazione decisiva al fine di scovare chi non ha adeguato le rendite catastali del proprio immobile, pur avendo usufruito del bonus 110. In queste settimane è in corso una nuova e più stringente ondata di comunicazioni da parte dell’agenzia delle entrate. Infatti, l’incrocio delle banche dati dell’Anagrafe Tributaria con i dati delle cessioni dei crediti e delle asseverazioni ENEA sta per­mettendo all’Agenzia di individuare situa­zioni di netto disallineamento. Sotto la lente dei controlli attuali non ci sono più soltanto gli immobili mai censiti ma le proprietà che presentano rendite catastali irrisorie e totalmente sproporzionate ri­spetto all’ingente valore dei lavori strut­turali o di efficientamento energetico rea­lizzati come cappotti termici, impianti fo­tovoltaici e infissi di ultima generazione. Cosa prevede l’obbligo e chi rischia La normativa di riferimento è chiara: l’obbligo di aggiornamento tramite la pro­cedura Docfa scatta ogniqualvolta gli in­terventi edilizi comportino un incremento del valore dell’immobile superiore al 15% del suo valore catastale originario. Di fat­to, il salto di due o più classi energetiche garantito dal Superbonus si traduce quasi sempre in un automatico aumento del va­lore di mercato e della redditività del bene. Il mancato adeguamento si traduce in una “rendita fantasma” che penalizza le casse dello Stato e dei Comuni impositori poiché la rendita catastale è la base di calcolo per 1TMU, le imposte di registro, le tasse di successione e la stessa IRPEF. Per cui, la rendita catastale non aggiornata dal pro­prietario dell’immobile oltre a concretiz­zare una deroga sostanziale della norma­tiva di riferimento che regola i superbo­nus, realizza altresì una violazione tri­butaria concomitante poiché permette al contribuente di versare meno imposte ri­spetto a quelle dovute (Imu – Registro, Irpef) considerando l’effettiva capacità reddituale del proprio fabbricato. Infatti, la rendita catastale per definizione altro non è che l’indice che quantifica la po­tenzialità reddituale di un fabbricato iscritto in catasto o suscettibile di essere iscritto presso il catasto edilizio urbano. In termini percentuali non sono pochi i pro­prietari di immobile che a seguito dei la­vori di ristrutturazione dell’immobile per dotarlo di cappotti termici, impianti fo­tovoltaici e infìssi di ultima generazione finalizzati ad un risparmio energetico, non hanno aggiornato le rispettive rendite catastali.

Dalle lettere di compliance agli accer­tamenti tributari: cosa succederà nei pros­simi mesi

Le lettere inviate in questi mesi dall’Agenzia delle entrate rappresentano l’ultima chiamata per il contribuente (la cosiddetta compliance); ossia, una sorta di allert con il quale l’Ade comunica in via bonaria di avere individuato l’incongruenza catastale di riferimento, invitan­do il contribuente ad adeguare entro un certo termine la rendita catastale dell’im­mobile ristrutturato. Pertanto, chi riceve ravviso (compliance) ha la possibilità di giustificare lo scostamento qualora i la­vori non abbiano effettivamente modifi­cato la consistenza o la classe dell’immo­bile. Diversamente entro il termine in­dicato dall’Agenzia delle entrate è neces­sario regolarizzare spontaneamente la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, potendo così presentare al ca­tasto la variazione (catastale) di adegua­mento della rendita catastale sia pure tar­diva, pagando una sanzione ridotta. Così facendo, si eviterà la successiva notifica di un avviso di accertamento tributario con sanzioni particolarmente elevate.

I piani operativi dell’Agenzia delle En­trate per i prossimi mesi parlano chiaro: per chi non risponde o non si adegua al nuovo parametro catastale le lettere o av­visi bonari si trasformeranno inevitabil­mente in avvisi di accertamenti tributari. In questo scenario, l’Amministrazione fi­nanziaria provvederà all’aggiornamento d’ufficio della rendita catastale, applican­do le sanzioni amministrative piene che oscillano da 1.032 euro a 8.264 euro per singola unità immobiliare. Per cui, quello che non hanno fatto i proprietari di im­mobili spontaneamente lo farà l’Agenzia delle entrate con un aggravio di sanzioni notevole. Ma il vero salasso fiscale ar­riverà dal recupero retroattivo delle im­poste di riferimento; infatti, i Comuni im­positori potranno emetteranno avvisi di accertamento tributari per richiedere la maggiore IMU non versata negli anni suc­cessivi alla fine dei lavori, imposta che sarà gravata da sanzioni e interessi, ri­conducibili nel caso di specie ad una in­fedele dichiarazione. Inoltre, l’assenza di un catasto aggiornato bloccherà di fatto qualsiasi futura compravendita o pratica di successione dell’immobile. Pertanto, l’invito degli ordini professionali e dei tec­nici del territorio è dunque quello di non sottovalutare le raccomandate in arrivo in questi mesi e nelle ultime settimane, al fine di mettersi in regola subito in modo per evitare che il “regalo” del 110% si tra­sformi in una pesante sanzione.