Quando spetta l’agevolazione prima casa in successione?

In successione la prima casa spetta solo se l’immobile è abitabile (può anche essere in corso di costruzione Categ. F3) e se chi eredita ha i requisiti della nota II-bis, richiamati dall’art. 69 della Legge 342/2000. Il punto chiave è questo: l’agevolazione riduce le imposte ipotecaria e catastale, ma vale solo quando la dichiarazione contiene le informazioni richieste e i requisiti risultano presenti alla data giusta.

Quali requisiti deve avere l’erede per la prima casa in successione?

I requisiti prima casa successione si leggono partendo dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986. In pratica, l’erede deve trovarsi nelle condizioni richieste dalla norma per l’agevolazione e l’immobile deve rientrare tra quelli agevolabili.

L’art. 69 della Legge 342/2000 collega poi questo controllo alla successione e prevede le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa.

La Circolare 207/E del 16 novembre 2000 e la Risoluzione 44/E del 7 maggio 2001 chiariscono che non basta ereditare un’abitazione qualsiasi: serve una dichiarazione corretta e completa.

Il beneficio, quindi, non nasce automaticamente dal solo fatto che l’immobile entra in successione.

Puoi trovare utili informazioni anche su un articolo che avevo scritto tempo fa sempre a riguardo dell’agevolazione prima casa. Fai click qui sopra per accedervi.

La prima casa in successione riguarda solo un immobile?

Sì, il regime agevolato non si estende a tutto il patrimonio ereditato. La Risoluzione 44/E del 7 maggio 2001 ha spiegato che la volontà di fruire dell’agevolazione deve essere espressa in modo formale e che il beneficio riguarda una sola unità immobiliare con le sue pertinenze, non più case in blocco.

Questo punto è importante quando in successione compaiono più fabbricati. Se vuoi capire meglio il rapporto tra agevolazione e fabbricati ereditati, nel capitolo su un solo immobile agevolato in successione spiego proprio questo passaggio. E se ci sono più chiamati, il tema cambia ancora, come vedo nel capitolo su più eredi e prima casa in successione.

Rimane valida la possibilità di usufruire su più fabbricati abitativi dell’agevolazione prima casa se vi sono più eredi i quali abbiano i requisiti per richiedere l’agevolazione.

Che cosa succede se ci sono più eredi o situazioni familiari particolari?

Quando gli eredi sono più di uno, la Risoluzione 33/E del 15 marzo 2011 dice che basta che i requisiti sussistano in capo ad almeno uno dei beneficiari per applicare il regime di favore. La posizione di chi presenta la dichiarazione resta però centrale, perché è lì che si leggono gli effetti delle dichiarazioni rese.

Un altro chiarimento utile arriva dalla Risoluzione 40/E del 26 aprile 2012: il beneficio può essere riconosciuto anche se il chiamato all’eredità muore prima della dichiarazione di successione, purché i requisiti esistessero già all’apertura della successione. In questi casi la dichiarazione sostitutiva può essere resa dal successivo chiamato. Se vuoi approfondire le quote, conviene guardare anche come funziona la prima casa con più eredi.

La comunione legale blocca la prima casa in successione?

No, non la blocca da sola. La Risoluzione 126/E del 17 ottobre 2017 ha chiarito che il coniuge superstite in comunione legale con il de cuius può comunque fruire dell’agevolazione, perché la morte scioglie la comunione. Quindi il fatto che l’immobile fosse in comunione non chiude la strada al beneficio.

Questo è uno dei casi in cui i requisiti prima casa successione vanno letti con attenzione, senza confondere la situazione patrimoniale precedente al decesso con quella che si apre alla successione.

Vediamo di capire meglio una eventuale situazione di questo tipo.

Muore Gavino, coniugato in comunione dei beni con Maria.

Maria vuole predisporre la dichiarazione di successione e vorrebbe usufruire dell’agevolazione prima casa, sull’unica abitazione coniugale, ma deve dichiarare obbligatoriamente quanto sotto in quanto è uno dei requisiti richiesti dall’Agenzia delle Entate:

“di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;”

Maria può rendere tale dichiarazione essendo che era coniugata in comunione dei beni col marito?

Maria, può rendere tranquillamente questa dichiarazione in quanto nel momento in cui il coniuge è deceduto, si è sciolta automaticamente la comunione e quindi non è più titolare di nessun dirittto insieme al coniuge.

La dichiarazione tardiva fa perdere il beneficio?

Il tema è delicato. La Risoluzione 66/E del 20 dicembre 2024, letta insieme agli articoli 31 e 33 del Testo unico successioni, ha aperto alla possibilità di riconoscere l’agevolazione anche se la dichiarazione arriva oltre il termine ordinario, purché l’ufficio possa ancora liquidarla secondo le regole del testo unico e non sia già scattata una fase preclusiva.

La Circolare 3/E del 16 aprile 2025 e la Risoluzione 2/E del 10 gennaio 2025 vanno nella stessa direzione sul nuovo assetto operativo dal 2025.

Se vuoi capire il quadro completo dei tempi, nel capitolo sulla successione tardiva e prima casa trovi la parte più delicata. Qui il punto essenziale è uno: il ritardo non va confuso con la perdita automatica del beneficio.

Un esempio pratico chiarisce meglio i requisiti prima casa successione?

Faccio un caso semplice.

Bassi Ottavio muore a Milano e lascia due immobili, uno a Milano e uno a Borore. Se uno degli eredi possiede i requisiti previsti dalla nota II-bis e la dichiarazione di successione indica correttamente la volontà di usare l’agevolazione, il regime agevolato può applicarsi solo alla casa che rientra nel beneficio, non a entrambe.

In questo scenario, le imposte ipotecaria e catastale scendono a 200 € + 200 € per l’immobile agevolato, mentre gli altri immobili seguono il regime ordinario. Per non sbagliare i conteggi, io consiglio sempre di verificare prima le quote ereditarie e poi le imposte: il calcolo cambia molto in base a chi eredita e a cosa eredita.

Se ci fossero, almeno due eredi che avessero i requisiti per richiedere l’agevolazione, entrambi i fabbricati potrebbero godere delle agevolazioni.

In sintesi, quali sono i requisiti della prima casa in successione?

• I requisiti prima casa successione derivano dalla nota II-bis dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, del DPR 131/1986.
• L’abitazione per la quale viene chiesta l’agevolazione non deve essere di lusso (No categoria A1, A8 o A9)
• L’art. 69 della Legge 342/2000 prevede imposte ipotecaria e catastale fisse per l’immobile agevolato.
• La Circolare 207/E del 16 novembre 2000 richiede che la volontà di usare il beneficio sia dichiarata in successione.
• La Risoluzione 44/E del 7 maggio 2001 limita il beneficio a una sola unità immobiliare con pertinenze.
• Le Risoluzioni 33/E del 15 marzo 2011, 40/E del 26 aprile 2012, 126/E del 17 ottobre 2017 e 66/E del 20 dicembre 2024 chiariscono i casi con più eredi, comunione legale ed eventuale tardività.

FAQ sui requisiti prima casa successione

La prima casa in successione si applica automaticamente?
No. La Circolare 207/E del 16 novembre 2000 richiede che la volontà di usare l’agevolazione sia espressa nella dichiarazione di successione.

Posso agevolare più immobili ereditati?
No, la Risoluzione 44/E del 7 maggio 2001 collega il beneficio a una sola unità immobiliare e alle sue pertinenze. Questo va inteso nel senso che un erede/chiamato all’eredità, può chiedere l’agevolazione solo su una singola abitazione ed eventuali pertinenze. Se in successione abbiamo due eredi e due fabbricati abitativi, ognuno, avendo i requisiti può chiedere l’agevolazione

Se gli eredi sono più di uno, serve che abbiano tutti i requisiti?
No, la Risoluzione 33/E del 15 marzo 2011 dice che basta che i requisiti ci siano in capo ad almeno uno dei beneficiari i quali ne godono indirettamente.