L’Agenzia delle Entrate salva il bonus prima casa per le abitazioni ereditate divise su due Comuni. Basta l’unione di fatto catastale per le tasse.
L’Agenzia delle Entrate risolve un cortocircuito burocratico e alleggerisce il peso fiscale sulle successioni. Con una recente interpretazione ufficiale, il Fisco conferma il diritto al bonus “prima casa” per le abitazioni cadute in successione ma situate esattamente sul confine tra due enti locali differenti. Un ostacolo tecnico impedisce la fusione materiale delle particelle catastali in questi casi specifici. Oggi l’amministrazione finanziaria supera il blocco e permette di pagare le imposte in misura fissa, a condizione di completare una precisa procedura di unione ai soli fini fiscali.
I requisiti di base per lo sconto sulle imposte
La normativa nazionale (art. 69, comma 3, della legge n. 342 del 21 novembre 2000) offre un beneficio economico notevole a chi eredita un immobile. Le imposte ipotecaria e catastale scendono alla quota fissa di 200 euro ciascuna, invece di subire il pesante calcolo in percentuale sul valore del bene. Questo vantaggio si applica ai trasferimenti di abitazioni non di lusso, a condizione che almeno uno degli eredi possieda i requisiti per il bonus “prima casa” (fissati dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986). La norma impone agli interessati di inserire l’apposita richiesta direttamente all’interno della dichiarazione di successione.
Il paradosso della casa divisa su due confini
Il caso esaminato dall’amministrazione (Risposta a interpello n. 145/2026) nasce da una situazione geografica e tecnica peculiare. Alcuni contribuenti ereditano una singola unità abitativa, utilizzata per anni come dimora principale e quotidiana dal defunto. La struttura poggia però in modo esatto sul confine tra due enti locali, per cui risulta divisa in due distinte particelle catastali, ciascuna in un Comune diverso. Le vecchie disposizioni del settore (art. 1 del R.D.L. n. 652 del 13 aprile 1939 e D.P.R. n. 1142 del 1° dicembre 1949) vietano in modo assoluto la fusione di particelle che ricadono in Comuni separati. Di fronte a questo rigido divieto edilizio, i sistemi telematici impongono in automatico il pagamento delle tasse piene sulla seconda particella, trattata come se fosse una seconda casa, e generano un aggravio finanziario ingiusto per gli eredi.
La via di uscita: l’unione di fatto ai fini fiscali
L’Agenzia delle Entrate fornisce la soluzione per tutelare i cittadini. I contribuenti mantengono il diritto al bonus sull’intera abitazione (e su una singola pertinenza, come il garage), a patto di attivare la procedura della unione di fatto ai fini fiscali. Le regole catastali (illustrate in dettaglio nella circolare n. 27/E/2016) prevedono un percorso esatto. Il cittadino deve presentare due distinte dichiarazioni di variazione catastale per le due parti dell’immobile. I documenti tecnici certificano la perdita di autonomia funzionale e reddituale delle due porzioni. In questo modo, le particelle restano separate a livello formale e territoriale, ma il Fisco le accorpa in un unico bene per il calcolo favorevole delle tasse.
Un esempio pratico per il calcolo del risparmio
Per capire la reale portata economica della decisione, analizziamo una situazione concreta. Marco eredita dal padre una villa in campagna del valore catastale complessivo di 200.000 euro. Il salotto si trova nel Comune di Roma (particella A, valore 100.000 euro) e le camere da letto nel Comune di Fiumicino (particella B, valore 100.000 euro). Senza la recente interpretazione, Marco paga 400 euro fissi per la porzione romana (prima casa), ma deve versare il 3% (2% ipotecaria e 1% catastale) sui restanti 100.000 euro della porzione di Fiumicino, con un esborso extra di 3.000 euro. Grazie all’unione di fatto ai fini fiscali, Marco paga solo i 400 euro fissi per l’intero edificio, e annulla del tutto la stangata da 3.000 euro.
Le istruzioni operative per compilare la successione
La particolarità della situazione richiede una deroga ai normali invii telematici del Fisco. I tecnici dell’Agenzia autorizzano gli eredi a presentare la dichiarazione di successione in formato cartaceo, tramite il tradizionale Modello 4. Il contribuente consegna il modulo all’ufficio territoriale competente entro dodici mesi dalla data del decesso. All’interno del documento cartaceo, l’erede inserisce entrambe le particelle e segnala per tutte e due il codice agevolato “prima casa”. Per superare il blocco dei controlli informatici, basta apporre la lettera “P” (che indica l’agevolazione sulla quota di devoluzione) solo su una delle due porzioni immobiliari. La successiva nota di trascrizione in Conservatoria riporterà invece i dati separati in modo del tutto regolare.
Le scadenze e i limiti per richiedere lo sconto
Il parere fiscale (in linea con la precedente risoluzione n. 66/E/2024) fissa regole severe sui tempi a disposizione del cittadino. Se l’erede dimentica di chiedere il bonus nella prima dichiarazione di successione, ha la facoltà di rimediare con un documento integrativo o sostitutivo. Questa finestra temporale si chiude in modo definitivo nel momento in cui l’Agenzia notifica un avviso formale di rettifica e liquidazione della maggiore imposta (ex art. 27, comma 3, del Testo Unico delle Successioni).
Se il cittadino salta la scadenza ordinaria di dodici mesi ma invia i documenti in ritardo prima dell’accertamento d’ufficio, l’ufficio liquida le imposte e irroga le sole sanzioni amministrative. Nei casi di evasione totale con dichiarazione omessa, il cittadino mantiene la possibilità di invocare lo sconto entro cinque anni dalla scadenza originaria, ovvero entro l’ultimo limite di decadenza per l’azione di accertamento dello Stato.
Attenzione al vincolo assoluto di residenza. La legge impone di stabilire la propria residenza nel Comune dell’immobile entro diciotto mesi. Se il contribuente presenta una successione tardiva oltre questo limite temporale, senza aver mai spostato la residenza in precedenza, perde ogni diritto all’agevolazione fiscale. L’Agenzia valuta i requisiti al momento esatto in cui si apre la successione, ovvero il giorno del decesso del precedente proprietario (come sancito in via definitiva dall’ordinanza n. 11101/2021 della Suprema Corte di Cassazione).
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