Questo rappresenta uno dei cambiamenti più significativi nella politica immobiliare cinese , in quanto le autorità di regolamentazione stanno rafforzando il controllo sui flussi di cassa e vincolando la concessione del credito all’effettivo stato di avanzamento dei progetti.
Ritardare l’erogazione dei fondi, rafforzare la gestione del flusso di cassa.
Il 28 agosto, la Banca Popolare Cinese (PBOC) e l’Amministrazione Statale per gli Affari di Vigilanza Finanziaria hanno pubblicato il Documento n. 171, sulla riforma e il miglioramento della gestione del credito immobiliare, promuovendo la costruzione di un nuovo modello di sviluppo per il settore immobiliare.
Secondo l’articolo 22, i tempi di erogazione di un mutuo ipotecario dipendono dalla forma di vendita. Per gli immobili già esistenti, la banca eroga il mutuo dopo il completamento delle procedure di registrazione della vendita. Per gli immobili venduti prima del completamento, il mutuo viene erogato solo dopo il completamento delle procedure di registrazione del collaudo dei lavori.
Questa normativa rappresenta un cambiamento significativo rispetto al meccanismo di vendita di case con pagamento anticipato, comune nel paese più popoloso del mondo.
In passato, la maggior parte dei mutui ipotecari in Cina veniva erogata al completamento della struttura principale, ovvero dopo il raggiungimento della sommità dell’edificio, ma non ancora nella fase di finitura finale. Il progetto necessitava ancora di tempo per la costruzione degli interni, la sistemazione del giardino e il completamento delle infrastrutture prima di poter essere consegnato.
Una volta erogato il prestito, l’acquirente inizia ad avere obblighi di rimborso nei confronti della banca, mentre la casa è ancora incompiuta e non può essere consegnata. Se il costruttore non dispone di capitali sufficienti, il progetto subisce ritardi o si blocca, e l’acquirente potrebbe trovarsi nella situazione di dover rimborsare il prestito in attesa di ricevere l’abitazione.
Con il nuovo meccanismo, l’erogazione del finanziamento viene posticipata al termine delle procedure di accettazione del progetto. Ciò consente di collegare gli obblighi di rimborso del prestito all’avanzamento dei lavori, riducendo in tal modo parte del rischio per gli acquirenti.
Oltre a modificare il piano di erogazione, il documento prevede anche che i mutui ipotecari vengano gestiti tramite un metodo di pagamento con deposito a garanzia.
Tutti i depositi, gli acconti e le rate dei mutui ipotecari versati dai clienti devono essere trasferiti sul conto del custode del capitale del progetto. L’ente locale per l’edilizia abitativa è responsabile della supervisione di questi fondi.
Lo sblocco dei fondi dal meccanismo di monitoraggio avviene dopo il completamento e l’accettazione del progetto, e quando gli impianti di elettricità, acqua, gas e riscaldamento soddisfano le condizioni di consegna.
Questo approccio mira ad aumentare il controllo sull’utilizzo dei fondi, limitando i casi in cui il denaro destinato all’acquisto di una casa venga dirottato verso altri progetti o utilizzato in modo improprio.
Promuovendo la vendita di case già completate, “la consegna della casa significa la consegna del certificato di proprietà”.
Inoltre, il 28 agosto, il Ministero cinese dell’edilizia abitativa e dello sviluppo urbano-rurale, in collaborazione con il Ministero delle risorse naturali e l’Amministrazione statale per la vigilanza finanziaria, ha emesso un avviso relativo al miglioramento del sistema di vendita di immobili residenziali commerciali.
Secondo quanto annunciato, i progetti che intendono vendere le case in anticipo devono completare i lavori strutturali principali di ciascun edificio.
Tuttavia, la normativa prevede disposizioni transitorie: i progetti che hanno ottenuto i permessi di costruzione prima della data di entrata in vigore del presente annuncio saranno comunque soggetti alle vecchie normative in materia di condizioni di vendita e monitoraggio pre-vendita.
In particolare, le autorità stanno promuovendo la vendita di case già completate secondo il principio “vedi di persona, compra di persona”, il che significa che gli acquirenti possono visionare l’immobile di persona prima di decidere di concludere l’acquisto.
L’annuncio mira anche a promuovere un meccanismo per cui “consegnare la casa significa consegnare il certificato”, ovvero gli acquirenti riceveranno il certificato di proprietà contestualmente alla consegna dell’immobile. Per raggiungere questo obiettivo, gli enti regolatori si coordineranno per migliorare il processo di firma dei contratti, la registrazione degli immobili e la gestione delle procedure relative ai mutui ipotecari.
Queste modifiche mirano a ridurre le controversie durante la fase di consegna, a limitare il rischio di ritardi nei progetti e a tutelare i diritti degli acquirenti di immobili.
Gli sviluppatori si trovano ad affrontare ulteriori pressioni in termini di capitali.
Le nuove normative non riguardano solo gli acquirenti, ma modificano anche le modalità con cui le imprese immobiliari raccolgono e utilizzano i capitali.
Nel precedente modello di vendita di case in Cina, gli acconti e i mutui ipotecari da parte dei clienti rappresentavano una fonte di finanziamento cruciale che aiutava i costruttori a mantenere il flusso di cassa necessario per la realizzazione dei progetti.
Quando le banche erogano i fondi solo dopo che il progetto ha completato le procedure di accettazione, le imprese dovranno essere proattive nell’assicurarsi capitali durante la fase di implementazione, invece di fare eccessivo affidamento sul flusso di cassa proveniente dagli acquirenti di case.
Ciò potrebbe creare ulteriori pressioni finanziarie, soprattutto per le imprese con una scarsa capacità di capitale o che si trovano ad affrontare difficoltà di liquidità. Gli sviluppatori dovranno valutare attentamente il proprio capitale, il credito per lo sviluppo del progetto e il programma di costruzione prima di avviare le attività di vendita.
Al contrario, la nuova politica incoraggia anche le banche a un maggiore coinvolgimento nella supervisione finanziaria dei progetti. Il Documento 171 stabilisce che ogni progetto immobiliare abbia una banca capofila responsabile della gestione dei conti capitale e dell’implementazione di un meccanismo di gestione dei flussi di cassa a circuito chiuso.
Questo approccio mira a limitare l’uso incontrollato dei fondi, vincolando al contempo la responsabilità della concessione del credito all’effettivo progresso del progetto.
Tuttavia, questa politica non significa che tutti i rischi per gli acquirenti di immobili siano completamente eliminati. Il completamento delle procedure di collaudo dei lavori non garantisce automaticamente la consegna dell’appartamento, il completamento della registrazione della proprietà o l’assenza di controversie.
L’efficacia della tutela degli acquirenti dipende anche dal monitoraggio dei conti relativi al progetto, dalla qualità della costruzione e dal rispetto degli obblighi da parte del costruttore.
Secondo PBOC, MOHURD, Agenzia di stampa Xinhua
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