- 01 Budget Risparmi, rata sostenibile e spese
- 02 Prequalifica Quanto puoi ottenere dalla banca
- 03 Proposta Subordinata alla concessione del mutuo
- 04 Istruttoria Documenti e perizia sulla casa
- 05 Delibera Offerta vincolante e prospetto ESIS
- 06 Rogito Compravendita e mutuo dal notaio
Come funziona
Il mutuo è un prestito a lungo termine garantito da un’ipoteca sulla casa che compri. La banca valuta due cose: te, cioè reddito, stabilità e altri debiti, e la casa, con una perizia che ne stima il valore.
I passaggi, in ordine
- Budget: calcola quanto puoi spendere tra risparmi, rata sostenibile e spese di acquisto.
- Prequalifica: chiedi a una o più banche una valutazione preliminare. Non è un impegno, ma ti dice quanto puoi ottenere.
- Proposta d’acquisto: quando trovi la casa, firma una proposta con la condizione che l’acquisto dipende dalla concessione del mutuo.
- Richiesta e istruttoria: consegni i documenti, la banca verifica il reddito e manda un perito a valutare la casa.
- Delibera e offerta: la banca approva e ti consegna l’offerta vincolante con il prospetto europeo standardizzato (ESIS).
- Rogito e atto di mutuo: dal notaio, lo stesso giorno: la banca paga il venditore e sulla casa si iscrive l’ipoteca.
Quanto puoi chiedere
Il mutuo dipende da due limiti, e conta il più basso dei due.
Il limite della casa: fino all’80%
La banca finanzia di solito fino all’80% del valore dell’immobile, calcolato sul minore tra prezzo d’acquisto e valore di perizia. Il resto, l’anticipo, va pagato con i tuoi risparmi. Oltre l’80% servono garanzie in più, come quella del Fondo prima casa.
Il limite del reddito: circa un terzo
La rata, sommata alle altre rate che già paghi, non dovrebbe superare circa il 30-35% del reddito netto mensile della famiglia. Con 3.000 € netti al mese la rata sostenibile è quindi intorno ai 1.000 €.
Un esempio
| Voce | Importo |
|---|---|
| Prezzo della casa | € 250.000 |
| Mutuo all’80% | € 200.000 |
| Anticipo con i tuoi risparmi | € 50.000 |
| Rata con 25 anni al 3,5% fisso | circa € 1.000 al mese |
| Reddito netto indicativo richiesto | circa € 3.000 al mese |
Il tasso dell’esempio è solo indicativo: rifai il conto con i tassi di oggi nel calcolatore della rata qui sotto. Ai 50.000 € di anticipo aggiungi le spese di acquisto: imposte, notaio, agenzia e costi del mutuo.
+
=
Tasso fisso, variabile o misto
| Tasso | Come funziona | Per chi è adatto |
|---|---|---|
| Fisso | La rata resta uguale per tutta la durata | Chi vuole certezza sul bilancio familiare |
| Variabile | Segue un indice di mercato, di solito l’Euribor, più uno spread fisso | Chi può sostenere aumenti della rata |
| Misto | Si può passare da fisso a variabile, o viceversa, a scadenze stabilite | Chi vuole flessibilità nel tempo |
| Variabile con tetto | Variabile, ma con un tasso massimo che non si supera | Chi vuole il variabile con un limite al rischio |
TAN e TAEG
Il TAN è il tasso d’interesse puro. Il TAEG comprende anche spese di istruttoria, perizia, polizze obbligatorie e altri costi: è il numero giusto per confrontare le offerte di banche diverse.
- Rata uguale per tutta la durata
- Bilancio familiare prevedibile
- Di solito parte da un tasso più alto
- Segue l’Euribor più uno spread
- Rata che può salire o scendere
- Conviene con margine nel bilancio
I costi del mutuo
Oltre agli interessi, il mutuo ha costi che si pagano all’inizio. Chiedili alla banca prima di scegliere: sono tutti nel prospetto ESIS.
- Istruttoria: la pratica della banca; alcune banche la azzerano.
- Perizia: la valutazione della casa fatta da un tecnico incaricato dalla banca.
- Imposta sostitutiva: lo 0,25% dell’importo del mutuo per la prima casa, il 2% per le altre. Su 200.000 € sono 500 € per la prima casa.
- Notaio: per l’atto di mutuo, in aggiunta al compenso per il rogito di compravendita.
- Polizza incendio e scoppio: obbligatoria sulla casa ipotecata.
- Altre polizze: vita o perdita del lavoro sono facoltative, salvo che la banca le richieda nell’offerta: in quel caso il loro costo entra nel TAEG.
I documenti da preparare
Una richiesta completa accorcia i tempi: la banca non delibera finché manca qualcosa.
| Su di te | Sulla casa |
|---|---|
| Documento d’identità e codice fiscale | Proposta d’acquisto accettata o compromesso |
| Certificato di stato civile o di residenza | Atto di provenienza del venditore |
| Ultime buste paga e Certificazione Unica | Planimetria e visura catastale |
| Dichiarazione dei redditi, per autonomi e professionisti | Attestato di prestazione energetica (APE) |
| Estratti conto e altri finanziamenti in corso | Titoli edilizi e agibilità, se richiesti dal perito |
Se la casa è venduta da Gromia, i documenti dell’immobile li prepariamo noi e li inviamo alla tua banca: è uno dei motivi per cui le perizie arrivano senza sorprese.
- Identità e codice fiscale
- Buste paga e CU
- Dichiarazione dei redditi
- Altri finanziamenti
- Proposta o compromesso
- Atto di provenienza
- Planimetria e visura
- APE
Mutuo oltre l’80%: il Fondo prima casa
Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap, garantisce una parte del mutuo e permette alla banca di finanziare più dell’80% del valore, fino al 100% per alcune categorie.
A chi spetta
- Chi compra la prima casa, che non sia di lusso, con un mutuo fino a 250.000 €.
- Garanzia più alta per le categorie prioritarie con ISEE fino a 40.000 €: giovani sotto i 36 anni, giovani coppie, genitori soli con figli minori, inquilini di case popolari.
Le regole e le scadenze cambiano spesso con la legge di bilancio: verifica i requisiti aggiornati sul sito di Consap e chiedi alla banca se aderisce al Fondo.
- Per chi compra la prima casa
- Mutuo fino a 250.000 €
- Copre il 50% del mutuo
- Under 36, giovani coppie, genitori soli
- ISEE fino a 40.000 €
- Garanzia più alta, mutuo oltre l’80%
Agevolazioni e detrazioni
Detrazione degli interessi
Per il mutuo sulla prima casa puoi detrarre il 19% degli interessi pagati, fino a 4.000 € di interessi l’anno: un risparmio massimo di 760 € l’anno, nella dichiarazione dei redditi. La casa deve diventare abitazione principale entro un anno dall’acquisto.
Agevolazione prima casa
Sull’acquisto paghi imposte ridotte, e sul mutuo l’imposta sostitutiva scende allo 0,25%. Tutti i dettagli nel calcolatore delle imposte di acquisto.
Surroga: cambiare banca senza costi
Se in futuro trovi condizioni migliori, puoi spostare il mutuo in un’altra banca con la surroga: non paghi spese, penali né notaio, e l’ipoteca resta la stessa.
Gli errori da evitare
| Errore | Conseguenza | Come evitarlo |
|---|---|---|
| Cercare casa senza prequalifica | Innamorarsi di una casa fuori budget | Chiedere prima quanto puoi ottenere |
| Proposta senza condizione sul mutuo | Perdere la caparra se la banca dice no | Proposta subordinata alla concessione del mutuo |
| Confrontare le offerte sul TAN | Scegliere un mutuo che costa di più | Confrontare il TAEG e il prospetto ESIS |
| Dimenticare le spese di acquisto | Anticipo che non basta al rogito | Mettere da parte anche imposte, notaio e agenzia |
| Nuovi finanziamenti durante l’istruttoria | Rata/reddito peggiore, delibera a rischio | Rimandare auto e acquisti a rate |
Informazioni generali aggiornate a ottobre 2026: non sostituiscono il parere di notaio o commercialista
sul tuo caso.
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