La possibilità di recuperare a fini abitativi un sottotetto esistente, non implica che le opere già eseguite in assenza del necessario titolo edilizio possano essere successivamente legittimate attraverso il semplice ricorso a una SCIA in sanatoria, soprattutto quando la disciplina regionale subordini espressamente l’accesso al regime di favore, alla preesistente legittimità della porzione immobiliare interessata dall’intervento.
È questo il principio affermato dal TAR Piemonte, Torino, Sez. II, sentenza 12 ottobre 2026, n. 1941, che ha ritenuto legittima la determinazione con la quale il Comune di Rivalta di Torino aveva dichiarato inefficace una SCIA in sanatoria presentata per regolarizzare il mutamento di destinazione d’uso di un sottotetto, confermando il precedente ordine di ripristino.
La pronuncia assume particolare interesse nel quadro delle modifiche introdotte dal cosiddetto Salva Casa, poiché chiarisce come il richiamo alla disciplina statale della regolarizzazione edilizia, non possa neutralizzare il requisito di legittimità espressamente richiesto dalla normativa regionale per il recupero abitativo dei sottotetti, trattandosi di un presupposto che attiene all’ammissibilità stessa dell’intervento agevolato.
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La vicenda: il sottotetto trasformato prima della regolarizzazione
La controversia trae origine dalla presentazione di una SCIA alternativa al permesso di costruire per il recupero abitativo di un sottotetto, ai sensi della legge regionale Piemonte n. 16/2018, nell’ambito di un intervento volto a trasformare una porzione immobiliare originariamente non abitabile, in locali destinati alla permanenza delle persone.
Il Comune aveva sospeso la validità della segnalazione, richiamando gli effetti della sentenza n. 119 del 20204 della Corte costituzionale, che aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’articolo 8, comma 6, della legge regionale n. 7/2022, e rilevando la conseguente necessità di verificare la capacità edificatoria residua del lotto e il rispetto dei parametri stabiliti dalle norme tecniche di attuazione e dal regolamento edilizio.
A tale determinazione aveva fatto seguito un’ordinanza di demolizione finalizzata al ripristino del sottotetto abusivamente trasformato, rispetto alla quale la proprietaria aveva successivamente presentato una SCIA in sanatoria avente a oggetto il mutamento della destinazione d’uso.
La pubblica amministrazione procedente aveva, tuttavia, dichiarato inefficace anche tale pratica, confermando l’ordine ripristinatorio, sul presupposto che il sottotetto non possedesse il requisito della legittimità richiesto dalla disciplina regionale per accedere al recupero abitativo.
Il provvedimento veniva impugnato sostenendo, tra l’altro, che il Comune avesse erroneamente interpretato il rapporto tra la normativa regionale e l’articolo 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto nell’ambito delle disposizioni del Salva Casa, attribuendo alle difformità pregresse un’efficacia ostativa che, secondo la ricorrente, non avrebbe dovuto impedire la regolarizzazione dell’intervento.
Il recupero abitativo presuppone un sottotetto legittimo
Il TAR individua il fondamento della decisione nell’articolo 6, comma 1, della legge regionale Piemonte n. 16/2018, che consente il recupero dei sottotetti a fini abitativi, purché esistenti alla data del 31 dicembre 2023 e legittimi alla data di presentazione dell’istanza.
La disposizione, richiamata dal Collegio anche in relazione all’articolo 2-bis, comma 1-quater, del d.P.R. n. 380/2001, subordina, dunque, l’accesso al regime di recupero alla sussistenza di due condizioni distinte: l’esistenza del sottotetto entro il termine stabilito dal legislatore regionale e la sua legittimità edilizia al momento della richiesta.
Il secondo requisito assume una funzione decisiva, poiché impedisce di utilizzare la disciplina speciale del recupero abitativo come strumento di regolarizzazione di trasformazioni già realizzate abusivamente, anziché come modalità di valorizzazione di spazi esistenti e legittimamente realizzati.
Nel caso esaminato, il sottotetto originariamente non abitabile era stato già interessato dalla realizzazione di tramezzature e di un bagno, opere che, secondo l’accertamento amministrativo condiviso dal giudice, avevano determinato la trasformazione dei locali in ambienti abitabili in assenza del necessario titolo edilizio.
Tali interventi risultavano, inoltre, incompatibili con le prescrizioni dell’articolo 18, comma 4.2.3, dell’allegato al regolamento edilizio comunale, con la conseguenza che, al momento della presentazione dell’istanza di regolarizzazione, mancava proprio quella condizione di legittimità che la normativa regionale considera indispensabile per il recupero abitativo.
Il dato rilevante non è, pertanto, la mera esistenza fisica del sottotetto, ma la sua condizione giuridica al momento in cui viene richiesto l’accesso al regime speciale, poiché un manufatto materialmente esistente non può essere considerato, per ciò solo, legittimamente recuperabile.
Salva Casa e SCIA in sanatoria: i limiti della regolarizzazione
La ricorrente aveva richiamato l’articolo 36-bis del d.P.R. n. 380/2001, introdotto dal decreto legge n. 69/2024, convertito dalla legge n. 105/2024, sostenendo che la disciplina della sanatoria dovesse essere applicata tenendo conto delle regole vigenti al momento della realizzazione delle opere e della presentazione dell’istanza.
La questione investe, in maniera importante, il rapporto tra la disciplina generale della regolarizzazione edilizia e le condizioni previste dalla legislazione regionale per consentire il recupero abitativo di porzioni immobiliari originariamente prive di tale destinazione.
Il TAR esclude che il richiamo all’articolo 36-bis possa risultare decisivo, osservando come la legge regionale richieda espressamente che il sottotetto sia legittimo alla data di presentazione dell’istanza, condizione che, nella fattispecie, risultava insussistente a causa delle opere di trasformazione già eseguite senza titolo.
La decisione non si fonda, quindi, sull’affermazione di una generale inapplicabilità dell’articolo 36-bis agli interventi sui sottotetti, ma sulla constatazione che la disciplina speciale del recupero abitativo richiede un presupposto autonomo, il cui difetto impedisce di avvalersi del relativo regime agevolato.
Occorre, sotto questo profilo, distinguere la verifica dei presupposti per la sanatoria edilizia, dalla possibilità di accedere a una disciplina regionale che consente il recupero di spazi non abitabili soltanto a determinate condizioni.
La prima attiene alla regolarizzazione delle difformità, nei casi e secondo i requisiti stabiliti dalla normativa applicabile; la seconda presuppone, invece, che l’immobile possieda le caratteristiche richieste per beneficiare di una specifica possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia.
Ne deriva che la presentazione di una SCIA in sanatoria non può essere considerata, di per sé, sufficiente a superare il difetto originario di legittimità, quando tale difetto riguardi proprio il (pre)requisito che consente di accedere alla disciplina del recupero abitativo.
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Stato legittimo e trasformazione della destinazione d’uso
Un ulteriore profilo riguarda il richiamo all’articolo 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, contestato dalla ricorrente sul presupposto che la disciplina dello stato legittimo non potesse essere utilizzata per attribuire rilievo ostativo a qualsiasi difformità esistente nell’edificio.
Il TAR ritiene infondata anche tale censura, precisando che il fondamento principale del provvedimento comunale non risiede in un’applicazione generalizzata dell’articolo 9-bis, bensì nell’articolo 6 della legge regionale n. 16/2018, il quale prescrive espressamente una situazione di legittimità del sottotetto al momento della presentazione dell’istanza.
La distinzione è rilevante, perché evita di trasformare la pronuncia in un’affermazione indiscriminata secondo cui ogni irregolarità edilizia dell’immobile impedirebbe necessariamente qualsiasi intervento di recupero, mentre la controversia riguarda specificamente opere abusive già realizzate nella porzione destinata alla trasformazione abitativa.
La realizzazione di tramezzi e di un bagno all’interno di un sottotetto non abitabile assumeva, nella fattispecie, un significato che andava oltre la mera modifica distributiva degli spazi, poiché si inseriva in un intervento finalizzato ad attribuire ai locali una destinazione abitativa non precedentemente assentita.
Il giudizio sulla legittimità del sottotetto doveva, pertanto, confrontarsi con la trasformazione concretamente intervenuta e con la sua conformità alla disciplina edilizia, non potendo essere risolto attraverso la sola qualificazione formale dell’istanza come segnalazione in sanatoria.
La disciplina regionale di favore non premia gli interventi abusivi
La ricorrente aveva sollevato, in via subordinata, anche una questione di legittimità costituzionale dell’articolo 6 della legge regionale n. 16/2018, prospettando un’irragionevole disparità di trattamento tra i proprietari di sottotetti già trasformati e quelli che intendano procedere al recupero soltanto dopo aver ottenuto il necessario titolo.
Il TAR dichiara la questione manifestamente infondata, evidenziando come le due situazioni non siano omogenee e possano, pertanto, essere assoggettate a un trattamento differenziato.
Chi abbia già eseguito senza titolo le opere necessarie a rendere abitabile un sottotetto, si trova, infatti, in una posizione giuridica diversa rispetto al proprietario che, disponendo di una porzione immobiliare legittima, richieda preventivamente l’autorizzazione alla sua trasformazione.
La disciplina regionale del recupero assume, secondo il Collegio, carattere eccezionale, essendo riferita ai sottotetti esistenti entro una determinata data e subordinata alla loro legittimità al momento della richiesta.
Tale impostazione, risponde alla finalità di consentire la valorizzazione del patrimonio edilizio esistente, senza, tuttavia, imporre il regime agevolato come uno strumento di sanatoria generalizzata delle trasformazioni abusive già compiute.
La differenza di trattamento trova, dunque, giustificazione nella diversa condizione giuridica degli immobili, poiché il legislatore regionale può subordinare il beneficio del recupero abitativo alla previa osservanza della disciplina edilizia, distinguendo chi richiede il titolo prima di eseguire le opere, da chi tenta di regolarizzare una trasformazione già realizzata in violazione delle prescrizioni applicabili.
Il requisito della legittimità resta decisivo per il recupero dei sottotetti
La sentenza n. 1941/2026 del TAR Piemonte conferma, in definitiva, che la disciplina del recupero abitativo dei sottotetti non può essere interpretata prescindendo dai presupposti specificamente stabiliti dalla legislazione regionale, tra i quali assume rilievo centrale la legittimità edilizia della porzione immobiliare interessata dall’intervento.
Il richiamo alle innovazioni introdotte dal Salva Casa non consente di neutralizzare tale requisito, né la presentazione di una SCIA in sanatoria può produrre automaticamente l’effetto di rendere ammissibile un recupero abitativo che la disciplina speciale subordina alla regolarità preesistente del manufatto.
Nel caso esaminato, la trasformazione del sottotetto mediante la realizzazione di tramezzature e di un bagno, in assenza del necessario titolo e in contrasto con il regolamento edilizio comunale, impediva di considerare soddisfatta la condizione di legittimità richiesta dalla legge regionale.
Il principio ricavabile dalla decisione non è, pertanto, quello di una generale incompatibilità tra recupero dei sottotetti e strumenti di sanatoria, ma quello della necessaria distinzione tra regolarizzazione delle difformità edilizie e accesso a una disciplina speciale di recupero, che può legittimamente richiedere condizioni ulteriori rispetto alla mera presentazione di un’istanza.
La possibilità di attribuire destinazione abitativa a un sottotetto rimane subordinata, non soltanto alla verifica dei parametri urbanistici e delle condizioni tecniche dell’intervento, ma anche alla dimostrazione della legittimità edilizia richiesta dalla normativa applicabile, senza che la funzione semplificatoria della SCIA, o le disposizioni del Salva Casa, possano essere utilizzate per eludere un presupposto espressamente previsto dal legislatore regionale.
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