Le informazioni pubbliche sulla distribuzione della proprietà immobiliare in Spagna restano insufficienti. Quantomeno per quanto riguarda gli immobili in mano ai grandi proprietari immobiliari, cioè quei privati o società che possiedono più di 10 abitazioni o 1.500 m² a uso residenziale.
I dati sulle percentuali reali, detenuti dal catasto statale, rendono anonima la titolarità degli immobili. Nel caso del mercato degli affitti, di competenza delle comunità autonome, è possibile ricavare questo dato presentando richieste basate sulle leggi sulla trasparenza, analizzando il deposito delle cauzioni degli inquilini, e molte categorie (case di proprietà, vuote, appartamenti turistici…) restano fuori dall’analisi. Il risultato è che non è possibile sapere con precisione chi siano i proprietari in tempo reale.
Un monitoraggio delle operazioni immobiliari concluse finora nel 2026 – quelle pubblicizzate dalle stesse aziende – consente almeno di capire chi si muove di più nel mercato iberico. Ciò non significa però che questi soggetti abbiano già superato, per numero di immobili, gli operatori tradizionali che hanno dominato lo scenario nell’ultimo decennio: nomi ormai noti nelle grandi città come Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management o Santander e CaixaBank.
Nuovi investimenti (anche su suolo pubblico)
Fidere (un gruppo di socimi specializzate nell’acquisto di case pubbliche e in affitto) è al centro della più grande operazione dall’inizio dell’anno, da 1.050 milioni di euro. La canadese Brookfield l’ha acquistata da Blackstone, ottenendo indirettamente il suo portafoglio di 47 edifici e oltre 5.000 abitazioni in affitto, in un’operazione conclusa a marzo di quest’anno.
A maggio, Azora ha raggiunto un accordo per acquistare da Patrizia 1.200 abitazioni in affitto nell’area metropolitana di Barcellona (una delle zone più sotto pressione del Paese, con un’enorme densità di popolazione in aree come L’Hospitalet de Llobregat) per oltre 350 milioni. Patrizia le aveva a sua volta comprate da BeCorp nel 2022 per circa 600 milioni.
Molte altre operazioni sono state firmate ancora prima di completare gli immobili: Barings acquisterà da Aurora Homes 305 abitazioni a prezzi accessibili a Los Cerros (Vicálvaro) per oltre 70 milioni, con consegna nel 2029, e altre 188 a Valdebebas da Grupo Ferrocarril per più di 56 milioni.
Le stesse comunità autonome e alcuni comuni stanno concedendo a questo tipo di imprese l’uso di suolo pubblico, in certi casi per periodi compresi tra 45 e 75 anni, in un Paese in cui il patrimonio di alloggi sociali in affitto non supera l’1,72%, molto al di sotto della media europea, che si aggira intorno all’8-9%. Il caso di Culmia, la società di sviluppo immobiliare controllata dal fondo statunitense Oaktree, è emblematico. Nel 2025 ha ceduto il lotto 3 del Plan Vive della Comunità di Madrid alla tedesca DWS tramite la vendita di quote della società concessionaria: un’operazione da 255 milioni di euro.
Proprio la bavarese MEAG ha acquistato da Culmia il 50% di un portafoglio che comprende 1.137 abitazioni del Plan Vive II (Comunità di Madrid), 437 del piano di affitto a canone accessibile del Comune della capitale e 208 gestite dalla Generalitat Valenciana.
La bolla immobiliare si sta sgonfiando?
La compravendita di abitazioni in Spagna si sta rallentando leggermente, a causa del forte aumento dei prezzi nel mercato residenziale del Paese. Lo indicano i dati dell’Istituto nazionale di statistica (INE) raccolti da Cushman & Wakefield e studi come quello di BBVA Research, che prevede un calo del 7,3% per quest’anno, con una lieve ripresa (0,6%) nel 2027.
Nel suo rapporto sul secondo trimestre del 2026, la società di consulenza immobiliare ha rilevato un calo annuo del 3,51% di questo tipo di operazioni fino a maggio 2026, per un totale di 286.000. I suoi analisti sottolineano inoltre che il peggioramento delle condizioni di finanziamento spinge le famiglie a entrare o restare più a lungo nel mercato degli affitti, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi in questo segmento.
Il rapporto di C&W parla di “un incremento spettacolare del 376%” su base annua negli investimenti in abitazioni in affitto e rileva che “nel primo semestre del 2026 il volume degli investimenti è già nettamente superiore a quello di tutto il 2025”, arrivando a 2.934 milioni, nelle operazioni dei grandi proprietari o dei fondi di investimento.
Si tratta di un dato che può sembrare in contrasto con il calo delle compravendite di abitazioni, anche se i due indicatori misurano realtà diverse. Le statistiche sulle compravendite contano il numero di transazioni concluse, mentre il volume degli investimenti indica il denaro destinato all’acquisto di case e portafogli immobiliari: poche operazioni di grande dimensione possono quindi far aumentare sensibilmente l’investimento complessivo. In Spagna, gli acquisti di abitazioni da parte di persone giuridiche hanno rappresentato il 10% delle operazioni nel 2025, secondo l’ultimo rapporto del Consiglio generale del notariato.
In ogni caso queste cifre vanno interpretate con cautela: non consentono di verificare il numero reale di abitazioni detenute dalle imprese nel Paese, a causa della mancanza di trasparenza sul totale delle proprietà; mostrano solo come evolve la compravendita nel mercato residenziale.
Per quanto riguarda altre analisi sullo stato del mercato abitativo, Oxford Economics indica nel suo rapporto di maggio che si attende una moderazione della crescita dei prezzi delle case – al 5% nel 2027 – dopo aver toccato livelli a doppia cifra nel 2025 (12,89%), in attesa del dato previsto per quest’anno, che potrebbe sfiorare l’11%. Il rallentamento, tuttavia, potrebbe essere solo temporaneo alla luce delle attuali previsioni.
Tra le possibili cause di questo raffreddamento figurano il rallentamento nella creazione di posti di lavoro, che riduce il reddito disponibile della popolazione, e il recente aumento dei tassi di interesse da parte del Banco Centrale Europeo di fronte al nuovo rialzo dell’inflazione.
La casa è diventata il principale problema per gli spagnoli. Lo sostiene il 37,5% degli intervistati nell’ultimo barometro del CIS di settembre, che la mette davanti ad altre criticità di natura economica (21,6%) o all’immigrazione (19,7%).
Questa situazione si cronicizza nei mercati più sotto pressione. Le sei grandi aree urbane spagnole concentrano il 36% delle famiglie, secondo il rapporto annuale della Banca di Spagna sul tema, ed è lì che persiste il divario più marcato tra la domanda e l’offerta di alloggi disponibili per assorbirla.
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