tasse, documenti e tempi 2026

Aggiornato il 30 Settembre 2026 · di Massimiliano

Risposta breve. Per vendere una casa ereditata servono tre cose, in quest’ordine: la dichiarazione di successione presentata (con la voltura catastale fatta), l’accettazione dell’eredità trascritta, che di solito il notaio fa insieme al rogito, e la firma di tutti gli eredi se si vende l’intera casa. Chi vende non paga tasse sul guadagno: le case ricevute per successione sono escluse dalla plusvalenza, anche se le vendi il giorno dopo e al doppio del valore dichiarato. L’unico conto che può arrivare riguarda chi ha usato l’agevolazione prima casa nella successione e rivende entro cinque anni senza ricomprare: in quel caso si restituisce lo sconto sulle imposte ipotecaria e catastale, con sanzione del 30 %.

Indice

1. Si può vendere una casa ereditata prima della successione?
2. Quali tasse paga chi vende una casa ereditata?
3. Vendere prima dei 5 anni: quando si perde l’agevolazione prima casa
4. Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?
5. Quanto tempo ci vuole?
6. Vendita della casa ereditata tra fratelli
7. Esempio 1: tre fratelli vendono la casa della madre
8. Esempio 2: compromesso firmato, successione ancora da fare
9. Casi particolari
10. Errori che costano
11. Domande frequenti
12. Fonti normative

Si può vendere una casa ereditata prima della successione?

No, il rogito no. Il notaio non può stipulare la vendita se la catena dei passaggi di proprietà non è completa: il defunto risulta ancora proprietario finché non c’è la dichiarazione di successione e, con essa, la voltura al catasto e la trascrizione nei registri immobiliari. Senza questi passaggi il notaio non ha un titolo da cui partire, e nessuna banca concede un mutuo all’acquirente.

Si può invece firmare il compromesso (il contratto preliminare) prima di avere fatto la successione, purché:

• a firmarlo siano tutti gli eredi che diventeranno proprietari;
• la data del rogito lasci il tempo di presentare la dichiarazione e di vedere la voltura in visura (conta almeno un mese e mezzo, meglio due);
• nel compromesso sia scritto che la vendita è subordinata alla successione e alla regolarità catastale.

La successione, in ogni caso, va presentata entro 12 mesi dalla morte (art. 31 del D.Lgs. 346/1990). Quando c’è una vendita in vista conviene farla subito: ogni settimana di ritardo sposta il rogito.

Quali tasse paga chi vende una casa ereditata?

Chi vende una casa ereditata non paga IRPEF sulla plusvalenza. L’art. 67 del TUIR tassa come “reddito diverso” il guadagno di chi compra un immobile e lo rivende entro cinque anni, ma esclude espressamente gli immobili acquisiti per successione. Non conta quanto tempo è passato dalla morte, né la differenza fra il valore catastale scritto nella dichiarazione e il prezzo di vendita.

Due precisazioni che evitano sorprese:

1. L’IMU corre dalla data della morte. Gli eredi diventano soggetti passivi pro quota, anche se la casa è vuota e in vendita. È esente solo per l’erede che ci abita con residenza (abitazione principale non di lusso). Se c’è un coniuge superstite con il diritto di abitazione, il soggetto passivo IMU per l’intera casa è lui (esente se ci abita come abitazione principale non di lusso) e i figli non pagano nulla.
2. Il ricavato si divide in proporzione alle quote. Se un fratello ha anticipato spese (imposte della successione, IMU, condominio), si regola nella divisione del prezzo: meglio scriverlo in un accordo prima del rogito.

Il ricavato della vendita non va dichiarato come reddito. Chi lo tiene sul conto non ha nulla da giustificare: la provenienza è tracciata dall’atto.

Vendere prima dei 5 anni: quando si perde l’agevolazione prima casa

Qui nasce la domanda che molti fanno (“posso vendere la casa ereditata prima dei 5 anni?”). La risposta è sì, sempre. Il problema non è l’IRPEF, è un’agevolazione eventualmente usata nella successione.

Se nella dichiarazione di successione almeno un erede ha chiesto l’agevolazione prima casa, le imposte ipotecaria e catastale su quell’immobile sono state pagate in misura fissa, 200 € + 200 € invece del 2 % e dell’1 % del valore catastale. L’agevolazione segue le regole della prima casa (nota II-bis all’art. 1 della Tariffa del D.P.R. 131/1986, richiamata dall’art. 69 della legge 342/2000): se l’erede che ne ha beneficiato vende la casa entro cinque anni e non ricompra un’altra abitazione principale entro un anno, l’agevolazione decade.

Quando decade, l’Agenzia recupera:

• la differenza fra imposte ordinarie e imposte fisse;
• una sanzione del 30 % su quella differenza;
• gli interessi.

Se sai già al momento della successione che la casa sarà venduta presto, la scelta di chiedere o no la prima casa va fatta con il conto sotto gli occhi: a volte conviene pagare subito le imposte piene. Come funziona l’agevolazione nel dettaglio è spiegato nella guida sull’agevolazione prima casa in successione; il calcolo delle imposte ordinarie nella guida sulle imposte ipotecaria e catastale.

Quali documenti servono per vendere una casa ereditata?

Il notaio li chiede tutti prima di fissare il rogito. Conviene raccoglierli mentre si prepara la successione, perché molti servono per entrambe.

Il documento che blocca più vendite è la visura non aggiornata: se la casa risulta ancora intestata al defunto, o addirittura ai nonni perché una successione precedente non è mai stata fatta, il rogito si ferma. Con la dichiarazione presentata online la voltura catastale è automatica; come verificarla lo trovi nella guida sulla voltura catastale dopo la successione. Il secondo problema frequente è la planimetria che non corrisponde allo stato dei luoghi: dal 2010 in atto va dichiarata la conformità, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Se ci sono difformità serve un tecnico: costi e tempi nella guida sul geometra per la successione.

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Quanto tempo ci vuole?

Dal giorno in cui decidete di vendere al rogito, se la casa è in regola, i tempi dipendono quasi solo dalla successione:

Il tempo si allunga molto quando c’è un erede che non firma o quando emerge una successione precedente mai presentata. Nel primo caso le strade sono spiegate nella guida su cosa fare se un erede si rifiuta di fare la successione; nel secondo vanno presentate entrambe, la più vecchia per prima, con il ravvedimento operoso se i termini sono scaduti.

Vendita della casa ereditata tra fratelli

Quando la casa è di più eredi, ognuno ne possiede una quota ideale: non “la stanza”, ma una percentuale dell’intero. Le strade sono tre.

1. Vendere tutta la casa a un terzo. Firmano tutti, ognuno incassa la sua parte del prezzo. È la soluzione più semplice se siete d’accordo.
2. Un fratello compra le quote degli altri. Si fa con una compravendita delle quote oppure con una divisione con conguaglio: la casa va a uno, che paga agli altri la differenza. La divisione ha un’imposta di registro più bassa della compravendita; confronto e calcoli nella guida sulla divisione ereditaria.
3. Un fratello vende solo la sua quota. Può farlo, ma se la vende a un estraneo prima della divisione gli altri coeredi hanno il diritto di prelazione e, se non vengono avvisati, possono riscattarla dall’acquirente (retratto successorio, art. 732 c.c.). In pratica pochi estranei comprano una quota di una casa abitata da altri.

Se un fratello non vuole vendere, nessuno può obbligarlo a vendere la sua parte: resta la divisione giudiziale, in cui il giudice, se la casa non è comodamente divisibile, la assegna a chi la chiede pagando gli altri o ne dispone la vendita. Prima della causa è obbligatoria la mediazione.

Esempio 1: tre fratelli vendono la casa della madre

Anna muore a Bologna lasciando ai tre figli, in parti uguali, l’appartamento dove viveva: categoria A/2, rendita 950 € (esempio). Nessuno dei figli chiede la prima casa, perché hanno già deciso di vendere. Il patrimonio comprende anche un conto con 30.000 €.

La successione.

La vendita. Sei mesi dopo la casa si vende a 210.000 €.

Il fatto che la casa sia stata dichiarata 119.700 € e venduta 210.000 € non crea nessun problema fiscale: nella successione dei fabbricati si dichiara il valore catastale, e il fisco non può rettificarlo (art. 34, comma 5, TUSD). Dal ricavato si tolgono solo le spese di vendita (agenzia, APE, trascrizione dell’accettazione), divise in tre.

Esempio 2: compromesso firmato, successione ancora da fare

Marco e Giulia ereditano dal padre, morto quattro mesi fa, un appartamento con rendita 700 € (esempio). Trovano subito un acquirente e firmano il compromesso a 150.000 € con caparra di 15.000 € e rogito fra 60 giorni. La successione non è ancora stata presentata. Marco vive nell’appartamento con la residenza e chiede la prima casa, ma il rogito arriverà entro cinque anni.

Le due strade, messe a confronto.

(Con la prima casa la base per le imposte ordinarie è 80.850 €: 2 % = 1.617 €, 1 % = 808,50 €.)

Se Marco non ha intenzione di ricomprare un’abitazione entro un anno, chiedere la prima casa gli fa risparmiare 2.246 € oggi ma gliene fa pagare 387 € in più, più gli interessi, quando l’Agenzia recupera. Se invece ricompra, l’agevolazione resta e il risparmio è pieno. È una scelta da fare prima di inviare, non dopo. Gli eredi sono figli: l’imposta di successione è zero.

Con 60 giorni di tempo il calendario regge solo se la dichiarazione parte nelle prime due settimane: la voltura deve comparire in visura prima del rogito.

Casi particolari

Eredità accettata con beneficio d’inventario

Chi ha accettato con beneficio d’inventario non può vendere liberamente i beni ereditari: per gli immobili serve l’autorizzazione del tribunale (art. 493 c.c.), altrimenti perde il beneficio e risponde dei debiti del defunto con il proprio patrimonio. Se l’eredità è in dubbio per i debiti, leggi prima la guida sui debiti del defunto.

Erede minorenne

La vendita richiede l’autorizzazione del giudice tutelare, che valuta se il prezzo è congruo e come verrà impiegata la parte del minore. Mettete in conto qualche mese.

Casa con mutuo ancora in corso

Il mutuo non si estingue con la morte: passa agli eredi. Alla vendita il notaio fa estinguere il residuo con il prezzo e cancellare l’ipoteca. Se c’era un’assicurazione sul mutuo, verificate prima: può aver già pagato il debito. Dettagli nella guida sulla successione con il mutuo sulla casa.

Coniuge superstite con diritto di abitazione

Il coniuge ha per legge il diritto di abitare nella casa familiare (art. 540 c.c.). Se i figli vogliono vendere, il coniuge deve rinunciare al diritto o firmare anche lui: altrimenti si vende una casa “occupata”, a un prezzo molto più basso.

Successione mai fatta da anni

Si può ancora fare, con le sanzioni ridotte del ravvedimento. Prima si sistema la successione, poi si vende. Il calcolo nella guida sulla dichiarazione tardiva e le sanzioni.

Errori che costano

• Fissare il rogito prima di avere la voltura in visura. Il notaio rinvia e l’acquirente può recedere.
• Chiedere la prima casa in successione sapendo di vendere subito, senza ricomprare. Si risparmia oggi e si paga di più domani, con sanzione.
• Dichiarare un valore “di mercato” per “stare tranquilli”. Per i fabbricati si dichiara la rendita rivalutata: un valore più alto fa pagare più imposte e non protegge da nulla.
• Pensare di dover pagare tasse sul ricavato. Le case ereditate non generano plusvalenza tassabile.
• Dimenticare l’IMU fra la morte e la vendita. È dovuta dagli eredi pro quota, salvo chi ci abita come abitazione principale.
• Ignorare una successione precedente. Se la casa è ancora intestata ai nonni, va fatta prima quella.

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Domande frequenti

Si paga la plusvalenza sulla vendita di una casa ereditata? No. L’art. 67 del TUIR esclude dalla tassazione le plusvalenze sugli immobili acquisiti per successione, qualunque sia il tempo trascorso e il prezzo.

Posso vendere la casa ereditata prima dei 5 anni? Sì. Se nessun erede ha chiesto la prima casa in successione non ci sono conseguenze; se l’erede che l’ha chiesta vende entro cinque anni e non ricompra entro un anno, restituisce la differenza d’imposta con il 30 % di sanzione.

Serve la successione per vendere una casa ereditata? Sì. Senza dichiarazione di successione, voltura e trascrizione il notaio non può stipulare il rogito.

Si può firmare il compromesso prima della successione? Sì, se firmano tutti gli eredi e la data del rogito lascia il tempo per presentare la successione e vedere la voltura.

Chi paga il notaio quando si vende una casa ereditata? Il rogito di norma lo paga l’acquirente; la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità è a carico degli eredi venditori.

Un fratello può bloccare la vendita della casa ereditata? Può rifiutarsi di vendere la sua quota. Gli altri possono vendere solo le proprie quote (con la prelazione dei coeredi) o chiedere la divisione, anche in tribunale dopo la mediazione.

Il ricavato della vendita va dichiarato nel 730? No, se non c’è plusvalenza tassabile, e per le case ereditate non c’è.

Fonti normative

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 67, comma 1, lett. b) — normattiva.it
• D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 346 (Testo unico successioni e donazioni), artt. 31 e 34, applicabile fino al 31 dicembre 2026 — normattiva.it
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123 (Testo unico delle imposte di registro e degli altri tributi indiretti), applicabile dal 1° gennaio 2027
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte I, art. 1, nota II-bis (prima casa e decadenza) — normattiva.it
• Legge 21 novembre 2000 n. 342, art. 69 (agevolazione prima casa nelle successioni) — normattiva.it
• Legge 27 febbraio 1985 n. 52, art. 29, comma 1-bis (conformità catastale) — normattiva.it
• Codice civile, artt. 476, 493, 540, 732, 2648 — normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, agevolazioni prima casa — agenziaentrate.gov.it

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