le banche elaborano rapporti e metodi di finanziamento flessibili.

Il capitale degli investitori deve essere strettamente allineato con la tempistica del progetto.

Nei suoi commenti al progetto di legge sul settore immobiliare (modificato), l’Ufficio di controllo statale del Vietnam (SAO) ha recentemente proposto di valutare un aumento del requisito di capitale proprio per i progetti immobiliari, riducendo così la percentuale di capitale di debito. Secondo il SAO, l’utilizzo di una quota eccessivamente elevata di credito commerciale aumenta i costi finanziari ed è uno dei fattori che incidono negativamente sui prezzi degli immobili.

Tuttavia, l’ente preposto alla stesura della normativa ( Ministero delle Costruzioni ) sostiene che l’attuale regolamento, che prevede un capitale proprio non inferiore al 20% dell’investimento totale (per progetti inferiori a 20 ettari) e non inferiore al 15% (per progetti pari o superiori a 20 ettari), è stato mantenuto per lungo tempo, è coerente con la prassi e contribuisce a valutare le capacità degli investitori.

Le osservazioni sul finanziamento di progetti immobiliari mostrano che le banche commerciali stanno elaborando rapporti e metodi di finanziamento piuttosto flessibili. Ad esempio,ACB offre attualmente un prodotto di finanziamento per sviluppatori con un livello di finanziamento fino all’80%, condizioni di prestito adattate al flusso di cassa del progetto e la possibilità di un periodo di grazia per il capitale o gli interessi durante la fase di realizzazione. Anche Vietcombank sta annunciando un prodotto di prestito per investimenti in progetti con un limite fino all’85% dell’investimento totale, una durata massima di 15 anni e un piano di rimborso adattato al flusso di cassa.

I rappresentanti di diverse banche commerciali hanno affermato che i livelli di finanziamento annunciati rappresentano solo i limiti massimi previsti per il prodotto, mentre il rapporto di finanziamento effettivo dipende dalla documentazione del progetto, dallo stato di avanzamento e dalla capacità di rimborso. Pertanto, qualora il fabbisogno di capitale proprio dell’investitore dovesse aumentare, le banche dovranno ricalcolare il proprio apporto di capitale e la struttura di finanziamento per ciascun progetto.

Tuttavia, l’Associazione bancaria vietnamita (VNBA) ritiene che il progetto di legge debba definire chiaramente i limiti del rapporto tra crediti e obbligazioni in essere e patrimonio netto, in modo che gli istituti di credito abbiano una base per valutare la solidità finanziaria degli investitori in fase di valutazione e concessione del credito. Inoltre, la VNBA propone di specificare il momento esatto in cui le imprese devono soddisfare il requisito del rapporto di patrimonio netto, poiché la normativa vigente non chiarisce se tale rapporto debba essere mantenuto durante l’intero processo di investimento, al momento della proposta di progetto, all’approvazione della politica di investimento o in base a ciascuna fase di attuazione.

Dal punto di vista aziendale, la Camera di Commercio e Industria del Vietnam (VCCI) ha proposto una revisione delle modalità di mantenimento dei coefficienti di capitale proprio durante l’implementazione dei progetti. Secondo la VCCI, per i progetti parzialmente completati ma non ancora definitivi, le imprese sono comunque tenute a mantenere un capitale proprio calcolato in base all’investimento totale. Pertanto, la VCCI ha suggerito di consentire una riduzione del coefficiente di capitale proprio richiesto in proporzione alla parte del progetto completata e accettata, facilitando così la riallocazione delle risorse verso nuovi progetti.

I filtri di credito vengono progettati per essere più spessi.

A metà settembre 2026, la Banca di Stato del Vietnam ha emesso la Circolare 8509/NHNN-CSTT. Tale circolare stabilisce che, da gennaio 2026 fino alla fine di quest’anno, qualsiasi credito aggiuntivo in essere rispetto alla fine del 2025 per ristoranti , hotel e aree di ecoturismo e resort non sarà incluso nel credito immobiliare in essere ai fini del controllo della crescita del credito in questo settore. Tuttavia, gli istituti di credito devono comunque rispettare i requisiti di controllo del credito previsti dalla Circolare 11686/NHNN-CSTT, garantendo che la crescita del credito immobiliare non superi il tasso di crescita complessivo del credito dell’istituto di credito stesso.

Osservazioni a Ho Chi Minh City mostrano che alla fine di agosto 2026, il credito in essere al settore della ristorazione, alberghiero, turistico, ecoturistico e dei resort ha raggiunto circa 30.000 miliardi di VND, pari all’1,9% del credito immobiliare totale nella zona e in aumento del 12,5% rispetto allo stesso periodo. Nello specifico, i prestiti in essere per la costruzione, la ristrutturazione, l’acquisto, la locazione e il leasing con opzione di acquisto di ristoranti e hotel hanno raggiunto circa 18.400 miliardi di VND, con un aumento del 10,7% rispetto alla fine del 2025. Le banche commerciali ritengono che l’adeguamento del metodo di calcolo consentirà agli istituti di credito di essere più proattivi nell’erogazione di capitali a questo settore. Tuttavia, la creazione di maggiore spazio creditizio non significa che i criteri di finanziamento saranno allentati.

Le osservazioni condotte presso le banche commerciali dimostrano che, oltre al coefficiente di capitale proprio, gli istituti di credito valutano i progetti anche in base alla capacità dell’investitore, agli aspetti legali, al potenziale di vendita, al flusso di cassa e al piano di rimborso.

Presso VPBank, la dirigenza ha dichiarato che l’erogazione di finanziamenti immobiliari si basa su cinque criteri: il costruttore giusto, la posizione giusta, il segmento giusto, il progetto giusto e l’utente finale giusto. Anche Techcombank adotta criteri di selezione dei progetti piuttosto rigorosi. La banca finanzia esclusivamente progetti con buona liquidità, documentazione legale completa e clienti di alta qualità, escludendo quelli situati in posizioni sfavorevoli o con una situazione legale incompleta.

Secondo il Dott. Phan Dang Hai, della Facoltà di Giurisprudenza dell’Accademia Bancaria, disporre di maggiore spazio di credito è solo una condizione necessaria. La capacità di un progetto di accedere effettivamente ai capitali dipende ancora dal suo status giuridico, dalla capacità finanziaria dell’investitore, dalla sua capacità di generare flussi di cassa e dal suo piano di rimborso; mentre le garanzie collaterali rappresentano semplicemente un fondo di riserva per il recupero dei crediti. Pertanto, la tendenza nella valutazione si sta gradualmente spostando verso una valutazione complessiva della qualità del progetto e della capacità di rimborso, piuttosto che basarsi esclusivamente sul valore delle garanzie collaterali. Di conseguenza, se la quota di capitale proprio dell’investitore viene aumentata, ciò aggiungerà un ulteriore criterio al processo di valutazione del credito, ma non sostituirà le condizioni esistenti. Lo spazio di credito può essere ampliato, ma il flusso di capitali dipenderà comunque dallo status giuridico, dallo stato di avanzamento, dai flussi di cassa, dalla capacità finanziaria dell’investitore e dalla capacità di rimborso di ciascun progetto.

Fonte: https://thoibaonganhang.vn/cho-vay-du-an-bat-dong-san-ngan-hang-thiet-ke-ty-le-va-phuong-thuc-cap-von-linh-hoat-188201.html