come funziona, costi e tasse 2026

Aggiornato il 25 Settembre 2026 · di Massimiliano

Risposta breve. La divisione ereditaria è l’atto con cui gli eredi smettono di essere comproprietari di tutto e ciascuno riceve beni suoi, in proporzione alla propria quota. Si può fare d’accordo, dal notaio (divisione amichevole), oppure in tribunale se l’accordo manca (divisione giudiziale, preceduta dalla mediazione obbligatoria). Non ha scadenze: qualunque erede può chiederla in ogni momento. Le imposte sono basse se ognuno riceve esattamente la sua quota: 1% di imposta di registro sul valore dei beni divisi, più ipotecaria e catastale fisse di 200 € ciascuna. Se qualcuno riceve più della sua parte e paga un conguaglio, l’eccedenza oltre il 5% della quota si tassa come una vendita. La divisione non sostituisce la dichiarazione di successione, che va presentata comunque entro 12 mesi e serve prima di dividere.

Indice

1. Cos’è la divisione ereditaria e quando serve?
2. Prima la dichiarazione di successione o prima la divisione?
3. Come si fa la divisione amichevole dal notaio?
4. Cosa succede se i fratelli non sono d’accordo?
5. Quali tasse si pagano sulla divisione ereditaria?
6. Esempio 1: due fratelli, due appartamenti
7. Esempio 2: tre fratelli, una casa sola e il conguaglio
8. Quanto costa in tutto una divisione ereditaria?
9. Casi particolari
10. Errori che costano
11. Domande frequenti
12. Fonti normative

Cos’è la divisione ereditaria e quando serve?

Quando gli eredi sono più di uno e accettano l’eredità, non ricevono subito “la casa a me, il conto a te”. Diventano tutti comproprietari di tutto, ciascuno per la sua quota: è la comunione ereditaria. Se i figli sono tre, ognuno ha un terzo della casa, un terzo del conto, un terzo dell’auto. Le quote si calcolano con le regole della successione legittima o con il testamento.

La divisione scioglie questa comunione. Serve quando:

• uno dei fratelli vuole la casa per sé e gli altri preferiscono soldi;
• ci sono più immobili e ognuno vuole il suo, per venderlo, affittarlo o ristrutturarlo senza chiedere il permesso agli altri;
• i rapporti si sono guastati e restare comproprietari significa litigare su ogni spesa;
• una banca chiede, per un mutuo, che l’immobile sia intestato a una sola persona.

Non è obbligatoria. Molte famiglie restano in comunione per anni senza problemi, e se l’idea è vendere tutto e dividere il ricavato non serve nemmeno: basta vendere insieme e ripartire il prezzo. Ma il diritto di chiederla è di ciascun erede e non si perde mai: l’azione di divisione non si prescrive (art. 713 c.c.). Solo il testatore può rinviarla, per non più di cinque anni dall’apertura della successione.

Prima la dichiarazione di successione o prima la divisione?

Prima la dichiarazione. Sono due cose diverse e la prima non si salta:

Il notaio che deve stipulare la divisione di un immobile ereditato vuole vedere la dichiarazione di successione già presentata e la voltura catastale eseguita: senza, manca il passaggio che collega il defunto agli eredi. C’è anche una ragione fiscale. Per stabilire se qualcuno riceve “più della sua quota”, la legge usa i valori indicati nella dichiarazione di successione (art. 34, comma 2, DPR 131/1986). Valori scritti bene lì significano meno imposte dopo. Se la dichiarazione è in ritardo, leggi prima quanto costa presentarla oltre i 12 mesi.

Cosa fa Eredofacile per te. La divisione si firma dal notaio, ma il primo passo, la dichiarazione di successione, lo facciamo noi. Parli con Massimiliano, fotografi i documenti dal telefono e il motore calcola quote, valori catastali e imposte di ciascun erede: sono i numeri che il notaio userà per la divisione. Un commercialista abilitato, il Rag. Francesco Ruffo, controlla la pratica e la trasmette entro 24 ore lavorative dalla vostra firma. La voltura catastale è automatica. 249 € tutto incluso, anche a rate. Le imposte le versate voi allo Stato con l’F24 che vi prepariamo. Non chiediamo mai SPID, password o codici. Vedi come funziona la compilazione assistita · Scrivici su WhatsApp

Come si fa la divisione amichevole dal notaio?

Se gli eredi sono d’accordo, la divisione è un contratto. Con gli immobili serve l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata dal notaio, perché va trascritto nei registri immobiliari. I passaggi:

1. Presentate la dichiarazione di successione e controllate che la voltura sia andata a buon fine. Guida: voltura catastale dopo la successione.
2. Fate l’inventario di cosa c’è da dividere: immobili, conti, titoli, auto, gioielli. Mettete in conto anche le donazioni fatte in vita dal defunto ai figli o al coniuge, che rientrano nel calcolo con la collazione (art. 737 c.c.).
3. Date un valore ai beni. Per il fisco contano i valori della dichiarazione di successione. Per mettervi d’accordo fra voi potete usare il valore di mercato, magari con una perizia.
4. Formate le porzioni. Ogni erede ha diritto alla sua parte in natura, se i beni si possono dividere comodamente (art. 718 c.c.). Se non si può, un immobile va a chi lo vuole, che paga agli altri un conguaglio in denaro (art. 720 c.c.).
5. Chiedete un preventivo al notaio, con le imposte già calcolate. Vedi quanto costa il notaio nella successione.
6. Firmate l’atto. Il notaio registra, trascrive e fa la voltura a nome di ciascun erede.

Firmare la divisione vale come accettazione dell’eredità. Se qualcuno ha dubbi sui debiti del defunto, deve decidere prima: rinunciare o accettare con beneficio d’inventario. Dopo la firma è troppo tardi.

Cosa succede se i fratelli non sono d’accordo?

Se anche uno solo degli eredi non firma, resta la strada giudiziale. Funziona così:

1. Mediazione obbligatoria. Per le divisioni e le successioni ereditarie la mediazione è condizione per andare in giudizio (art. 5, D.Lgs. 28/2010). Ci si siede davanti a un mediatore con gli avvocati. Molte liti si chiudono qui, e l’accordo firmato in mediazione, autenticato, si può trascrivere.
2. Causa di divisione in tribunale. Se la mediazione fallisce, un erede cita gli altri. Il giudice accerta le quote, fa stimare i beni da un consulente tecnico, forma le porzioni e le assegna, a volte per estrazione a sorte (art. 729 c.c.).
3. Vendita all’asta, se l’immobile non si divide e nessuno lo vuole con il conguaglio (art. 720 c.c.). È l’esito peggiore: all’asta i prezzi sono quasi sempre più bassi del mercato.

Una causa di divisione dura spesso anni e costa in avvocati e consulenze molto più di un accordo. C’è anche una via di mezzo, la divisione a domanda congiunta (art. 791-bis c.p.c.): gli eredi d’accordo sulle quote chiedono al tribunale di affidare le operazioni a un notaio o a un avvocato. Se il blocco nasce da un fratello che non vuole nemmeno fare la successione, vedi cosa fare se un erede si rifiuta.

Quali tasse si pagano sulla divisione ereditaria?

La divisione non è un passaggio di proprietà: dichiara di chi è ciascun bene. Per questo le imposte sono leggere, finché nessuno riceve più della sua quota.

La regola chiave è quella del 5% (art. 34 DPR 131/1986). Se un erede riceve beni per un valore superiore alla sua quota, e paga la differenza agli altri, quella parte in più è considerata una vendita. Se l’eccedenza non supera il 5% del valore della quota, resta tutto all’1%. Oltre il 5%, sull’eccedenza si pagano le imposte di una compravendita.

La divisione non fa pagare di nuovo l’imposta di successione: quella si è già pagata, o non si è pagata grazie alla franchigia, con la dichiarazione. Se vuoi ripassare quanto si paga lì, c’è la guida su come si calcola l’imposta di successione. Dal 1° gennaio 2027 l’imposta di successione passa al Testo unico D.Lgs. 123/2025. Le imposte sulla divisione restano quelle del registro, e il notaio applica le norme in vigore il giorno dell’atto.

Esempio 1: due fratelli, due appartamenti

Giulia e Paolo ereditano dal padre, a metà, due appartamenti. Nella dichiarazione di successione hanno valori catastali di 105.000 € e 95.000 €. La massa vale 200.000 €, quindi la quota di ciascuno è 100.000 €. Giulia prende il primo appartamento e versa a Paolo 5.000 € di conguaglio. Paolo prende il secondo.

Con 5.001 € di eccedenza il conto cambierebbe. Tenersi entro il 5% è il primo lavoro da fare quando si formano le porzioni.

Esempio 2: tre fratelli, una casa sola e il conguaglio

Marco, Luca e Sara ereditano una casa con valore catastale di 150.000 € e 30.000 € sul conto. La massa è 180.000 €, la quota di ciascuno 60.000 €. Marco vuole la casa. Luca e Sara prendono 15.000 € a testa dal conto, e Marco versa a ciascuno 45.000 € di tasca sua.

A queste cifre si aggiungono le imposte ipotecarie e catastali fisse e l’onorario del notaio: il calcolo esatto lo fa lui. Il senso però è chiaro. Prendersi tutta la casa pagando i fratelli costa molto di più se chi la prende non ha i requisiti prima casa. In quel caso conviene valutare alternative:

• vendere la casa e dividere il ricavato;
• far entrare nella porzione di Marco anche altri beni, così che l’eccedenza scenda;
• una compravendita delle quote dei fratelli, con i conti fatti prima confrontando le due strade.

Quanto costa in tutto una divisione ereditaria?

Per un confronto generale fra CAF, commercialista e notaio vedi i costi della successione voce per voce. Vale una regola pratica: ogni euro speso per mettersi d’accordo ne risparmia parecchi in tribunale.

Casi particolari

C’è il coniuge superstite

Il coniuge ha il diritto di abitazione sulla casa familiare (art. 540 c.c.), in più della sua quota. Finché vive, la casa si può dividere, ma resta gravata da quel diritto e vale meno per chi la riceve. Vedi cosa spetta al coniuge superstite.

Uno degli eredi è minorenne

Per il minore firmano i genitori, con l’autorizzazione del giudice tutelare. Se anche il genitore è coerede, c’è conflitto di interessi: il giudice nomina un curatore speciale (art. 320 c.c.). Mettete in conto qualche mese in più.

Il testamento divide già i beni

Il testatore può assegnare direttamente i beni (“la casa di Roma a Luca, quella al mare a Sara”): è la divisione del testatore (art. 734 c.c.) e non serve un atto successivo. Se però un erede riceve meno della sua legittima, può agire in riduzione. Vedi eredità e quota di legittima.

Un fratello abita la casa ereditata

Chi usa da solo un bene comune può dover pagare agli altri un’indennità, se glielo chiedono. È spesso il punto da cui nasce la richiesta di divisione, e conviene regolarlo nell’accordo.

La divisione è sbilanciata

Se un erede scopre di aver ricevuto meno di tre quarti della sua quota, può chiedere la rescissione per lesione entro due anni dalla divisione (art. 763 c.c.). Per questo le stime devono essere serie anche fra fratelli che vanno d’accordo.

Un erede non vuole fare nulla o non si trova

Senza la sua firma la divisione amichevole non si fa. Resta la via giudiziale, con un curatore se l’erede è irreperibile. La dichiarazione di successione invece può presentarla uno solo degli eredi anche per gli altri: vedi la successione fra fratelli.

Errori che costano

• Dividere “a voce”. Un accordo non scritto non intesta nulla: la casa resta di tutti, con le tasse, le spese e le liti di tutti.
• Arrivare dal notaio senza la dichiarazione di successione. Si perde un appuntamento, e se i 12 mesi sono passati si pagano sanzioni e interessi.
• Superare il 5% senza accorgersene. Qualche migliaio di euro di conguaglio in più può trasformare un’imposta dell’1% in una del 9% su tutta l’eccedenza.
• Usare valori diversi da quelli della successione. Il fisco confronta i valori della divisione con quelli dichiarati.
• Dimenticare le donazioni. Se un figlio ha ricevuto una casa in vita, la collazione la riporta nel conto. Ignorarla porta dritti in causa.
• Firmare la divisione prima di sapere dei debiti. È accettazione dell’eredità, con tutto quello che comporta: leggi cosa succede ai debiti del defunto.

Dovete dividere la casa di famiglia e non sapete da dove partire? Scrivi a Massimiliano: ti diciamo se la dichiarazione di successione è già a posto e, se non lo è, la prepariamo noi con i valori che serviranno al notaio. Capire cosa fare è gratis e paghi solo se procedi. WhatsApp +39 391 726 4953 oppure apri la chat su eredofacile.it. Non chiediamo mai SPID, password o codici.

Domande frequenti

Entro quanto tempo va fatta la divisione ereditaria?
Non c’è un termine. L’azione di divisione non si prescrive: si può chiedere anche dopo molti anni. La dichiarazione di successione invece ha una scadenza di 12 mesi dal decesso.

Si può fare la divisione ereditaria senza notaio?
Se ci sono immobili no: per trascriverla serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Conti correnti, titoli e beni mobili si possono dividere anche con la banca o con una scrittura fra eredi.

Un fratello può obbligare gli altri a vendere la casa ereditata?
Non direttamente, ma può chiedere la divisione giudiziale. Se la casa non si può dividere e nessuno la prende pagando gli altri, il giudice la mette all’asta.

Quanto si paga di tasse se la casa va a un solo fratello?
L’1% sulla parte che corrisponde alla sua quota. Sulla parte che “compra” dagli altri, oltre il 5% della quota, si paga come in una vendita: 9%, oppure 2% con i requisiti prima casa.

La divisione ereditaria fa pagare di nuovo l’imposta di successione?
No. L’imposta di successione si paga con la dichiarazione. La divisione ha imposte sue, di registro, ipotecarie e catastali.

Chi paga le spese della divisione?
Di norma tutti gli eredi, in proporzione alle quote, salvo accordo diverso. L’imposta sull’eccedenza la paga, nei fatti, chi riceve più della sua parte.

Serve la divisione per vendere un immobile ereditato?
No. Gli eredi possono vendere insieme e dividersi il prezzo. Serve invece la dichiarazione di successione, con la trascrizione dell’accettazione.

Fonti normative

• Codice civile, artt. 320, 540, 713, 718, 720, 729, 734, 737, 763 — normattiva.it
• DPR 26 aprile 1986 n. 131 (Testo unico dell’imposta di registro), art. 34 e art. 3 della Tariffa, parte prima — normattiva.it
• D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347 (imposte ipotecaria e catastale) — normattiva.it
• D.Lgs. 31 ottobre 1990 n. 346 (TUSD), in vigore fino al 31 dicembre 2026, e Testo unico D.Lgs. 123/2025 dal 1° gennaio 2027 — normattiva.it
• D.Lgs. 4 marzo 2010 n. 28, art. 5 (mediazione obbligatoria) — normattiva.it
• Codice di procedura civile, art. 791-bis (divisione a domanda congiunta) — normattiva.it
• Agenzia delle Entrate, imposta di registro e dichiarazione di successione — agenziaentrate.gov.it