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Rifinanziamenti, vincoli regolamentari delle banche e maggiore richiesta di soluzioni su misura aprono spazi ai player alternativi. Una crescita che, per il country head della società, può aumentare la liquidità e ridurre i costi del mercato
La diffusione dei private assets sta cambiando le dinamiche anche del reale estate. Soprattutto nel nostro Paese, dove il mattone resta uno degli asset principali nei portafogli di famiglie e investitori istituzionali. Lo sa bene Savills IM SGR, società britannica che gestisce 7,6 miliardi di euro di asset immobiliari attraverso strategie equity e che di recente ha ottenuto da Banca d’Italia l’autorizzazione a istituire FIA di direct lending. Cristiano Ronchi, il suo country head, va infatti ripetendo da mesi un mantra: gli alternative lender possono dare più liquidità al mercato domestico e ridurre le inefficienze nell’allocazione del capitale. Secondo il manager, in altre parole, non c’è strumento migliore per aumentare le fonti di capitale a disposizione degli operatori e accompagnare l’evoluzione del comparto in un periodo nel quale il credito bancario è soggetto a contrazione. Tra vincoli regolamentari degli istituti tradizionali, repricing degli asset e crescenti esigenze di rifinanziamento, sembra quindi aprirsi uno spazio per finanziatori capaci di strutturare soluzioni su misura e affiancare i prenditori con un orizzonte di medio-lungo periodo.
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l mercato immobiliare del Vecchio Continente deve ancora fare i conti con il repricing degli asset e con le esigenze di rifinanziamento del debito acceso negli anni dei tassi più bassi. Quali occasioni si stanno aprendo per i lender alternativi in Italia e quanto è maturo il mercato domestico rispetto a quelli europei più sviluppati?
Il primo elemento di attrattività è rappresentato dagli spread, che in Italia si mantengono su livelli più elevati rispetto alla maggior parte degli altri Paesi europei. Ma ci sono anche fattori strutturali. I finanziatori tradizionali incontrano infatti limiti nella possibilità di offrire livelli di leva più elevati, a causa dei vincoli regolamentari e dell’assorbimento di capitale. Il repricing determinato dai recenti movimenti dei tassi potrebbe inoltre ridurre temporaneamente il loro appetito e rallentare le transazioni, aprendo opportunità soprattutto sul fronte dei rifinanziamenti. C’è quindi ampio spazio per operatori sofisticati, capaci di strutturare soluzioni su misura e offrire un costo del debito accretive per gli investitori. La presenza degli alternative lender è ancora poco consolidata tanto nel leverage finance quanto nel commercial real estate. La nostra piattaforma punta a favorire lo sviluppo di questo mercato, con un approccio di lungo periodo e l’ambizione di affiancare il prenditore come partner.
In che modo questa evoluzione può aumentare la liquidità del mercato, migliorare l’allocazione del capitale e ridefinire il rapporto tra finanziatori non bancari e istituti tradizionali? Quale contributo possono offrire questi operatori alla crescita del mercato immobiliare italiano?
In un mercato sano e trasparente, gli alternative lender possono contribuire ad ampliare l’offerta di credito e a ridurre le inefficienze nell’allocazione del capitale. Un esempio efficace viene dal Regno Unito, dove nel 2025 la quota di credito erogata da questi operatori è cresciuta del 51% rispetto all’anno precedente, contro il 29% dei finanziatori tradizionali. Il volume complessivo di credito al commercial real estate è aumentato così del 30%, con il 60% delle operazioni legato a rifinanziamenti. È questa la traiettoria che auspichiamo di vedere anche in Italia. Non si tratta, tuttavia, di sostituire le banche: la loro capacità di originare finanziamenti è difficilmente replicabile. La collaborazione tra istituti tradizionali e finanziatori non bancari sarà quindi fondamentale. Questi ultimi possono intervenire con maggiore flessibilità nell’assunzione del rischio, partecipando a operazioni nelle quali le banche preferiscono limitarne l’esposizione.
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Guardando ai prossimi 12-24 mesi, quali variabili determineranno l’evoluzione del real estate private credit in Italia? E quale ruolo potrà assumere questa asset class nei portafogli istituzionali rispetto alle altre strategie di credito privato?
I target return degli alternative lender, definiti anche sulla base di attività di capital raising precedenti all’attuale contesto dei rendimenti di mercato, reagiscono più lentamente al rialzo dei tassi. L’aumento della competizione, soprattutto per i ticket di grandi dimensioni, sta però comprimendo gli spread. Ci attendiamo quindi una riduzione del divario tra il costo dei finanziamenti alternativi e quello dei canali tradizionali, che renderà i primi più competitivi. Le prospettive restano interessanti anche in un contesto di tassi elevati. Queste strategie offrono protezione dal rischio di ribasso e beneficiano della crescente attenzione del private credit verso forme di finanziamento asset-backed. Ci aspettiamo inoltre che il rifinanziamento del debito in scadenza sostenga l’attività nei prossimi trimestri, soprattutto in un mercato in cui il repricing degli immobili rende più complessa la conclusione delle transazioni.
Come sono cambiati i rendimenti obiettivo e le condizioni richieste per investire rispetto a qualche anno fa? E quali margini di sicurezza considerate imprescindibili nella selezione delle operazioni?
Il rialzo dei tassi impone un’analisi più rigorosa delle garanzie e della sostenibilità finanziaria delle operazioni. Occorre valutare il valore del sottostante, la liquidità, la capacità di produrre reddito e di preservarlo nel tempo. In una fase di incertezza sui cap rate diventa altrettanto importante esaminare l’equity story del prenditore: la sua capacità di eseguire il business plan e di immettere capitale quando necessario, oltre alla solidità dei flussi di cassa generati dal portafoglio immobiliare.
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Retail alimentare, logistica, uffici di grado A e living sono alcuni dei segmenti in cui siete già attivi sul mercato italiano. Quali comparti offrono oggi le condizioni più favorevoli per operazioni di finanziamento immobiliare e quali richiedono maggiore prudenza alla luce delle prospettive della domanda, dei valori degli immobili e della capacità di generare reddito?
Non riscontriamo preclusioni nette nei confronti di una specifica asset class. La selezione deve concentrarsi sulla singola opportunità, sulla sua sostenibilità finanziaria e sulla capacità dello sponsor di portare a termine il business plan. La qualità del sottostante e la solidità del prenditore contano più dell’appartenenza a un determinato comparto immobiliare.
Le tensioni emerse negli Stati Uniti nella primavera 2026, con richieste di rimborso in aumento e limiti alle uscite da alcuni veicoli di private credit, hanno riacceso il dibattito sulla liquidità e sulla valutazione degli attivi nei mercati privati. Quali insegnamenti si possono trarre da quanto accaduto e quali rischi meritano maggiore attenzione?
I deflussi osservati hanno riguardato i fondi retail semi-liquidi e sono stati innescati da una fase di sfiducia nel settore SaaS, che ha ricevuto finanziamenti significativi proprio dal private credit. Questa dinamica contribuirà a ridisegnare le modalità di distribuzione del capitale, con un peso crescente degli investitori istituzionali e una maggiore attenzione alla trasparenza. Non cambia però la ragione strutturale alla base della crescita di questa asset class: rispondere a un’esigenza di finanziamento che il sistema tradizionale non riesce sempre a soddisfare. Il nostro target è costituito da investitori istituzionali, generalmente orientati verso una minore volatilità e orizzonti di investimento di medio-lungo periodo. La struttura della SGR consente di operare in un contesto vigilato, con una governance chiara, un rigoroso presidio del rischio e processi di compliance definiti dal quadro normativo. È un’impostazione particolarmente importante in un segmento caratterizzato da attivi illiquidi e da investimenti che richiedono una valutazione di lungo periodo.
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L’ingresso nel real estate debt rappresenta un ampliamento significativo dell’attività di Savills IM SGR, finora concentrata sulle strategie equity. Quali obiettivi strategici vi ponete con questa nuova piattaforma e in che modo il direct lending può rafforzare il rapporto con gli investitori istituzionali che già si affidano a voi?
Puntiamo a consolidare la nostra posizione come partner di riferimento per gli investitori istituzionali nelle strategie real estate in Italia, sia nel segmento equity sia in quello del debito. Offrire un unico interlocutore strategico nel Paese può rafforzare le relazioni con i clienti storici e attrarre nuovi investitori interessati a operare attraverso una piattaforma internazionale e in un contesto trasparente. L’estensione della licenza ci permette di istituire fondi italiani di private credit, offrendo agli investitori un’alternativa alle strutture oggi necessarie per erogare finanziamenti sul mercato domestico, spesso costose e difficilmente scalabili. Vogliamo mettere a disposizione una soluzione regolamentata, con processi e responsabilità chiaramente definiti.
In che modo l’esperienza maturata nell’investimento diretto può tradursi in un vantaggio competitivo nell’analisi del rischio di credito e nella valutazione delle garanzie? E quali sinergie prevedete tra le due attività, considerata la separazione della piattaforma italiana dalla strategia europea Savills IM DRC?
Specializzazione, track record, reputazione, presenza fisica e conoscenza del quadro normativo e degli operatori sono requisiti fondamentali per un partner strategico. Savills IM ha consolidato queste competenze sul mercato italiano e può metterle a disposizione degli investitori. Il private credit richiede comunque un approccio diverso rispetto all’investimento equity. Per questo abbiamo lavorato per mesi alla definizione di processi e procedure interne specifici. La società dispone inoltre di una significativa esperienza nella strutturazione di finanziamenti in qualità di borrower. Solo nel 2026 prevediamo di stipulare, per conto dei nostri investitori equity, 19 finanziamenti immobiliari per un valore complessivo di 1,6 miliardi di euro, coinvolgendo banche domestiche e internazionali e alternative lender. Sono competenze che possiamo valorizzare anche nello sviluppo delle nuove strategie. Savills IM DRC è invece una piattaforma pan-europea di lending, operata in modo indipendente. La nostra struttura italiana manterrà una propria operatività.
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Cosa si aspetta dall’evoluzione dei mercati privati in Europa? Sarà la democratizzazione a fare da traino oppure vedremo imporsi nuovi trend?
L’allocazione di capitali al private credit continuerà a crescere, con una progressiva preferenza per le strategie di asset-based financing, all’interno delle quali il real estate private credit avrà un ruolo sempre più rilevante. Gli investitori saranno anche più sofisticati e selettivi, con un’attenzione crescente alla qualità degli attivi sottostanti e alla sostenibilità e durata dei flussi di cassa. Ci attendiamo un incremento dei volumi erogati dagli alternative lender, senza che questo implichi necessariamente una sottrazione di quote di mercato alle banche. L’obiettivo è ampliare la disponibilità complessiva di credito e, di conseguenza, le risorse destinate al commercial real estate italiano. Il 2027 potrebbe essere caratterizzato da un’intensa attività di rifinanziamento, anche perché il livello dei tassi renderà più difficili le exit. La competizione si concentrerà sugli asset income-producing con livelli di leva elevati, ma a condizioni di pricing che garantiscano comunque un adeguato servizio del debito.
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